서브 프라임 모기지 사태의 발단, 전개, 위기를 파헤쳐보자!

경제의 흐름을 알기 위한 두 번째 이야기,

서브 프라임 모기지 사태로 인한 세계 금융위기에 관한 이야기입니다.

( 첫 편은 1997 IMF 외환위기 관련)

 

 

어려운 용어처럼 보이는 서브프라임 모기지란?

미국에 상환 능력이 없는 사람들에게 주택 담보 대출을 해주는 상품입니다.

 

WHY,

왜 이 상품으로 인해 미국 경제 위기에 나아가

글로벌 금융위기가 발생하게 되었을까요?

차근 차근 단계별로 최대한 쉽게 풀어내 보았습니다.

 

---

 

1. 서브프라임 모기지 사태 발단

사태의 발단은 2000년대 초반부터 시작되었습니다.

2000년대 초반 IT버블 붕괴, 911테러, 아프간/이라크 전쟁 등으로, 미국 경기가 이미 악화된 상태였죠.

미국은 경기부양책으로 초 저금리 정책을 펼쳤습니다.

이에 따라 주택융자 금리가 인하되었고, 부동산가격이 상승하기 시작하였습니다.

금리가 인하되니, 수요가 많아지고 이에 따라 가격도 상승하는 것이겠지요.

 

 

---

2. 서브프라임 모기지 사태 전개

주택저당증권 (MBS), 모기지 수 천 개를 모아서 하나로 묶었은 상품을 말합니다.

이 상품이 수익률이 급증하는데 반해,

리스크가 낮은 이유는 모기지에 대한 상환을 신뢰하기 때문이었습니다.

주택담보대출인 서브프라임모기지의 대출금리보다 주택 가격 상승률이 더 높았습니다.

때문에 파산하더라도 주택가격 상승으로 보전되어 금융회사가 손해를 보지 않는 구조였습니다.

은행은 팔고 수수료를 얻으면 그만이었고, 이에 거래량은 대폭 증가하였습니다.

 

증권화된 서브프라임 모기지론은 높은 수익률이 보장되며,  

처음엔 신용등급이 높은 상품으로 알려져 거래량이 폭증하였습니다.

 

서브프라임 모기지는 프라임 모기지에서부터 시작됩니다.

프라임/서브프라임은 쉽게 이해하기 위해 사회 계급이라고 생각해주시면 됩니다.

은행권에서 계급이 높다고 생각하는 사람들은 직장이 좋고, 상환능력이 있는 사람들입니다. 

이들은 프라임 계급에 속하죠. 

모기지는 대형은행에 큰 돈을 벌어주었고, 판매 수수료의 2%만 가져가도 수십억을 벌었습니다.

그러나 프라임 모기지를 구매할 수 있는 사람들은 한정되었지요.

이에 서브프라임 계급에게 까지 이 상품을 팔게 되면서 은행가가 계속 수익을 창출 할 수 있었습니다.

 

주택을 담보로 잡고 대출을 받는 일은 흔한 일이었습니다.

대출을 받으면 대출 갚는 이자는 싸고, 집값은 빠르게 오르기 때문에 상환에 문제가 생겼을 때 집을 팔면 된다는 간단한 생각이었죠.

 

 

하지만, 집을 원하는 사람들에게 대출을 승인해주는 은행들은

은행들끼리의 경쟁에 눈이 멀어 마구잡이로 대출을 하주게 된다.

정말 마구잡이로 집을 강아지의 이름이나 죽은 사람의 이름으로 대출을 받아도,

은행은 제대로 평가를 하지 않을 정도였으니까요.

그 당시에 대출조건은 NINJA라고 하였는데 NO INCOME, NO JOB이어도 대출이 승인이 된다는 것이었습니다.

 

---

 

3.  서브프라임 모기지 사태 위기

이러한 주택시장이 무너지지 않을 것이라는 믿음이 서브프라임 모기지 사태를 악화시켰습니다.

그때의 주요 경제의 근간이었던 신자유주의 정책에 의하면,

정부의 개입이 없이도 시장은 잘 돌아갈 것이라는 경제학 기반이었기 때문에,

시장은 개입없이 잘 흘러갈 것처럼 보였지만, 경제학 이론에는 인간의 욕망이란 변수는 계산을 못한 것이었습니다.

이 변수로 인해, 시장(MARKET)은 혼자서 헤어나올 수 없는 블랙홀로 들어가고 있었던 것입니다.

 

채권의 등급이 원래대로라면 AAA면 가장 좋은것 C,D,O는 안좋은 것이라고 보시면 됩니다.

 

기존의 채권들은 AAA모기지 수 천 개를 하나로 묶은 것입니다.

물론 AAA채권 내에 실제로 AAA가 65%인것도 있지만,

더 심한 경우는 다음과 같았습니다.

팔리지 않는 것들끼리 뭉쳐서 CDO 부채담보를 묶어서 상품으로 내놓으면 신용평가사는 이를 AAA로 평가합니다.

사람들은 이를 또 AAA처럼 좋은 상품이라고 생각하여 구매하게 되는 것입니다.  

 

예를 들면, 고급레스토랑에서 판매하는 당일 잡아온 물고기가 AAA라고 하면,

4~5일이 지나 싱싱하지 않은 물고기를 CDO라고 할 수 있어요.

그런데 레스토랑 입장에서 CDO를 버리게 되면, 낭비입니다.

재료를 다 사용하는 것이 좋으니까 말이죠.

그래서 스튜 속에 싱싱하지 않은 물고기를 넣어서 판매하게 되는데 이를 AAA로 시장에서는 평가해준다는 말입니다.

 

 

\AAA상품이라고 알고 있던 금융상품들은 실제로는 똥이었습니다.

 

 

절정, 결론에 대해서는 다음 포스트에 올리도록 하겠습니다! 커밍쑨